PROCESO DE COMPRA DE BIENES RAÍCES EN MÉXICO

COMPRA DE BIENES RAÍCES EN MÉXICO / MAYO 2020

La mayoría de las transacciones inmobiliarias se "abren" después de que una oferta de compra escrita es aceptada por el vendedor y cuando un contrato de compraventa (contrato promisorio) es firmado por ambas partes. En la mayoría de los casos, un depósito es requerido por el corredor para transmitir la oferta al vendedor.

Si la transacción se está llevando a cabo directamente con el vendedor, se recomienda encarecidamente consultar con un corredor inmobiliario o un abogado antes de firmar cualquier documento o entregar dinero. En algunas áreas, es una práctica común entregar al vendedor, como pago anticipado, el equivalente al 20-50% (incluido el depósito inicial) del precio total al firmar el contrato de compraventa, el cual debe contener una cláusula penal aplicable en caso de incumplimiento del contrato por cualquiera de las partes.

Normalmente, al firmar la "escritura" o acta notarial oficial (que debe ser certificada por un notario público), se paga el saldo y se entrega la propiedad. Esto no debería tomar más de 45 días. En ciertas zonas turísticas, se está implementando la costumbre de utilizar "fideicomisos" (escrows).

¿QUIÉN ES UN NOTARIO PÚBLICO?

El notario público es un abogado designado por el gobierno que procesa y certifica todas las transacciones inmobiliarias, incluida la redacción y revisión de todos los documentos de cierre, asegurando así su correcta transferencia. Además, todos los poderes notariales, la formación de sociedades, testamentos, actas de testigos, etc., se manejan y registran debidamente a través de la oficina oficial del notario público. El notario público también es responsable ante el gobierno de la recaudación de todos los impuestos involucrados.

En relación con las transacciones inmobiliarias, el notario público, a solicitud, recibe los siguientes documentos oficiales que, por ley, se requieren para cualquier transferencia:

• Un certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad basado en una búsqueda de título completa.
• Un estado de cuenta de la tesorería o municipio sobre valuaciones adecuadas, recibos de agua y otros impuestos pertinentes que puedan adeudarse.
• Un avalúo de la propiedad para fines fiscales.

¿Cuáles son los costos de cierre?

Es una práctica común que el comprador pague el impuesto de transferencia o adquisición, así como todos los demás costos de cierre, incluidos los honorarios y gastos del notario, y el vendedor pague su impuesto sobre la ganancia de capital y la comisión del corredor.

Desde el 1 de enero de 1996, la ley federal sobre el impuesto a la transferencia de bienes inmuebles, que era del 2% para toda la República Mexicana, fue modificada para permitir que cada uno de los estados mexicanos determine su propio impuesto. El rango puede ser del 1 al 4% del valor de avalúo fiscal (generalmente menor al valor de venta).

El resto de los costos de cierre, que excluyen el costo de transferencia mencionado anteriormente, pueden variar del 3 al 5% del valor de avalúo fiscal o más, dependiendo del estado en particular. Sus porcentajes se aplican al valor más alto de los siguientes:

• El monto por el cual se vende la propiedad.
• El valor del avalúo fiscal oficial.
• El valor designado por las autoridades de valuación de la propiedad.

COSTOS DEL FIDEICOMISO

Basándose en una tarifa actual, el banco cobra a la persona que desea el fideicomiso una tarifa inicial por la elaboración del acuerdo y el establecimiento del fideicomiso, más un porcentaje según el valor de la propiedad. Además, el banco cobra una tarifa anual (dependiendo del valor de la propiedad) para cubrir sus servicios como fiduciario.

COMISIÓN DEL CORREDOR INMOBILIARIO

La mayoría de las empresas inmobiliarias en México cobran una comisión del 5 al 7% basada en el precio de venta real de la propiedad. Sin embargo, se pueden encontrar tarifas de correduría diferentes que reflejan gastos más altos del corredor, como en las zonas turísticas.

IMPUESTO SOBRE LA GANANCIA DE CAPITAL

En México, el concepto de impuesto sobre la ganancia de capital no se aplica en el sentido en que se determina en los Estados Unidos. Aquí, la ganancia de la venta de la propiedad se considera como ingreso normal con una tasa impositiva de hasta el 35%. Para determinar la ganancia, los siguientes costos y gastos se deducen del monto por el cual se vende oficialmente la propiedad:

• El costo original del terreno y el costo de construcción depreciado, basado en el número de años que se mantuvo la propiedad y ajustado por inflación de acuerdo con los índices oficiales de precios al consumidor.
• Adiciones, modificaciones y mejoras, pero no mantenimiento, realizadas en la propiedad (construcción), ajustadas como se indicó anteriormente.
• Comisiones pagadas a corredores inmobiliarios por el vendedor.
• Los costos de cierre, incluidos todos los gastos, impuestos y tarifas pagados por el vendedor.

El notario retendrá la ganancia calculada después de las deducciones, remitiéndola a las autoridades fiscales mexicanas. El vendedor deducirá entonces el monto contra su declaración de impuestos anual, que se convierte en un crédito fiscal ajustable en los EE. UU.

Por otro lado, no hay impuesto sobre la ganancia de capital en México si existe prueba concluyente de que el vendedor ha tenido la propiedad como su residencia principal durante los dos años anteriores.

¿ESTÁS INTERESADO EN ARRENDAR?

Esto es lo que necesitas saber cuando el arrendamiento está entre tus opciones.

ANTECEDENTES DEL ARRENDAMIENTO

Históricamente, en México, la ley favorecía al inquilino, haciendo más difícil para el propietario aumentar las rentas y/o desalojar a los inquilinos al término del contrato. En consecuencia, los contratos se diseñaban para proteger al propietario tanto como fuera posible. En 1993, la ley sobre arrendamientos se modificó en la Ciudad de México para agilizar los juicios contra inquilinos, con los beneficios resultantes para todos. Dado que cada estado en México tiene leyes diferentes con respecto a los arrendamientos, se debe consultar a un abogado o un corredor de bienes raíces de buena reputación antes de firmar cualquier acuerdo.

TÉRMINOS

Hace algunos años, el mercado de arrendamiento de vivienda, en áreas como la Ciudad de México, tenía una demanda muy alta con una oferta mínima. Por lo tanto, las rentas, en general, eran relativamente altas. Actualmente, la situación se ha revertido porque los propietarios no están dispuestos a vender (debido a la situación económica) y están optando por arrendar como alternativa a la venta. Como resultado, los mercados reflejan una tendencia a rentas más bajas.

Los términos normales y básicos de un contrato de arrendamiento son:

• Los contratos de un año son comunes, particularmente en vivienda. Las propiedades comerciales e industriales normalmente se arriendan por plazos más largos con fórmulas predeterminadas para ajustar la renta anualmente.
• En algunos casos, se requiere un co-signatario o una fianza.
• Normalmente se requiere un depósito equivalente a 1-2 meses de renta.
• Generalmente, la remodelación es responsabilidad del inquilino.
• Todos los servicios públicos, así como las cuotas de mantenimiento del condominio, teléfono, cablevisión y otros servicios opcionales, como seguridad especial del área, suelen ser pagados por el inquilino.

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Si estás interesado en comprar, vender o rentar una propiedad en México, por favor llama a la oficina de Laguna Shores al 638-383-0210 ext. 502 desde Estados Unidos, llama al 1800-513-1426